https://www.opendotcom.it/pct-processo-civile-telematico/blog/violazione-limite-finanziabilita/16913
L’art. 38 TUB stabilisce che nei contratti di mutuo fondiario l’importo massimo finanziabile non possa essere superiore all’80% del valore del cespite oggetto dell’ipoteca posta a garanzia della restituzione delle somme ricevute.
Segnatamente, il menzionato articolo prevede che: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” e che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
Il rapporto al valore dei beni ipotecati viene previsto dalla delibera C.I.C.R. del 22/04/1995 appunto nella misura dell’80% del valore del cespite.
La ratio della disposizione sta nel non consentire la stipula di mutui fondiari per importi oltre la soglia dell’80% onde evitare il sorgere di crediti che, qualora non venissero restituiti, non potrebbero essere soddisfatti nel corso dell’esecuzione sull’immobile ipotecato.
Non avendo il Legislatore previsto una sanzione, era molto dibattuta in Giurisprudenza la questione delle conseguenze determinate sul contratto dal superamento del limite di finanziabilità prescritto dall’art. 38 TUB e dalle disposizioni della Banca d’Italia.
Si erano affermati due differenti posizioni: la prima negava che la violazione del limite di finanziabilità potesse comportare la nullità del mutuo fondiario (Cassazione n. 26672/2013); secondo il secondo orientamento, in presenza del superamento il contratto sarebbe stato nullo (Cassazione n. 17352/2017).
Le differenti posizioni avevano conseguenze opposte e determinavano una forte incertezza.
Sono quindi intervenute le Sezioni Unite a dirimere il contrasto.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 16/11/2022 si è pronunciata appunto in materia di violazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario e circa la riqualificazione d’ufficio del contratto.
È stato chiarito che il mutuo fondiario resta legittimo anche nel caso in cui l’importo mutuato superi l’80% del valore dell’immobile; il limite di finanziabilità non rappresenta, infatti, un elemento essenziale.
I principi di diritto pronunciati nella sentenza n. 33719/2022 sono i seguenti:
“In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del D.Lgs. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”.
“Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal Giudice di merito), non è consentito al Giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.
Ci si augura che la pronuncia delle Sezioni Unite possa essere risolutiva delle controversie determinate dal menzionato contrasto e, soprattutto, che non venga poi disapplicata da successive soluzioni difformi.