Al ricorrere di specifiche condizioni, il debitore consumatore potrà salvare la sua casa nel caso in cui una banca abbia avviato una procedura esecutiva su un immobile adibito a prima abitazione.
Il Decreto legge n. 124/2019, convertito nella legge n. 157/2019 concernente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili” (cd. decreto fiscale) è intervenuto, all’art. 41 bis in tema di “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” (G.U. n. 301 del 24-12-2019).
La normativa affronta le crisi economiche dei consumatori nel caso in cui una banca o una società veicolo (ad es. in caso di cartolarizzazione di crediti), titolare di ipoteca di I grado, abbia avviato una procedura esecutiva immobiliare sulla prima casa di proprietà del debitore.
Quest’ultimo potrà chiedere la rinegoziazione del mutuo o un nuovo finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza (naturalmente il ricavato dell’operazione dovrà essere utilizzato per estinguere il finanziamento originario).
Il nuovo mutuo godrà della garanzia del “Fondo di garanzia per la prima casa” e del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo (e cioè l’annullamento della parte di debito originario non pagata con la provvista del nuovo mutuo).
Per poter richiedere l’applicazione della procedura di rinegoziazione:
– il debitore dovrà essere un consumatore;
– il creditore dovrà essere una banca o una società veicolo;
– il debito dovrà essere sorto da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile destinato ad abitazione principale;
– il debitore, alla presentazione della domanda di rinegoziazione / finanziamento con surroga, dovrà aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato;
– il pignoramento che ha dato avvio all’esecuzione immobiliare dovrà essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
– non vi dovranno essere ulteriori creditori oltre quello procedente (oppure dovrà essere depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, la rinuncia all’esecuzione da parte degli altri creditori intervenuti).
L’istanza potrà essere presentata una sola volta ed entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021.
Il debito complessivo, oggetto di rinegoziazione o di rifinanziamento, non dovrà essere superiore ad euro 250.000,00.
L’importo offerto non dovrà, inoltre, essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, quando non sia stata ancora fissata l’asta, del valore del bene come determinato nella perizia di stima redatta dall’esperto nominato dal Giudice dell’Esecuzione.
Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati, senza applicazione della percentuale del 75%, quindi, come da piano di ammortamento del mutuo.
Il rimborso dovrà avvenire con una dilazione massima di 30 anni, dalla data di sottoscrizione, e non si dovrà superare l’età anagrafica di anni 80 per il soggetto che provvederà alla restituzione.
Il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal Giudice dell’Esecuzione, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore e si presume, nel caso in cui la procedura sia in corso e tali ausiliari siano stati già nominati, anche in favore dell’esperto stimatore, del professionista delegato alle vendite e del custode.
La domanda di rinegoziazione del mutuo potrà anche essere respinta. Nel caso che il debitore non ottenesse la rinegoziazione/rifinanziamento del mutuo, questo potrà essere concesso, alle stesse condizioni e modalità, a un suo parente o affine fino al 3° grado; in questo caso il giudice emetterà decreto di trasferimento a suo favore. Qualora al parente venisse accettata la richiesta di rinegoziazione, diventerebbe il proprietario dell’immobile, ma il debitore avrebbe diritto ad abitare nella casa per cinque anni. Al termine dei cinque anni, se il debitore originario sarà riuscito a restituire il denaro prestato dal parente che ha richiesto la rinegoziazione, potrà riappropriarsi della casa e del residuo del mutuo, ma solo con il consenso della banca.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali relative al trasferimento degli immobili conseguenti a tale procedura saranno in misura fissa di euro 200,00, purché venga mantenuta la residenza nella prima casa (il beneficio decadrà se il debitore non manterrà la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale).
Le rinegoziazioni / finanziamenti potranno essere assistite dalla garanzia a prima richiesta del 50% dell’importo della rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento di una sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa.
L’istanza del debitore sarà valutata dal Giudice dell’Esecuzione e richiederà il consenso della banca (dovrà pertanto trattarsi di un’istanza congiunta). Il Giudice dell’Esecuzione, al ricorrere di tutte le condizioni previste, sospenderà l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
A questo punto il creditore procedente / banca, se verrà richiesta la rinegoziazione del mutuo, entro tre mesi svolgerà un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore, potendo, come detto, anche decidere di rifiutare di aderire all’istanza di rinegoziazione. Sarà però possibile per il debitore chiedere un nuovo mutuo a un’altra banca o finanziaria.
La normativa desta alcuni dubbi, soprattutto circa le resistenze che potranno opporre gli istituti bancari a fornire il proprio assenso alle procedure di rinegoziazione.
Sarà un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita la Banca d’Italia, da emanare entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione (e cioè entro il 23 marzo 2020), a definire una serie di aspetti essenziali, tra cui: il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione, le modalità con cui il giudice procederà all’esame dell’istanza, gli elementi ostativi alla concessione della richiesta di rinegoziazione.