Nel corso di un’esecuzione immobiliare può accadere che il compendio pignorato subisca un considerevole deprezzamento del suo valore a causa dei ribassi del prezzo d’asta.
In tali ipotesi, l’art. 164 bis disp. att. c.p.c. stabilisce che “quando risulta che non è più possibile un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo” e ciò indipendentemente dalla volontà del creditore.
La menzionata norma tutela:
i) l’interesse pubblico alla ragionevole durata del processo esecutivo;
ii) l’interesse privato alla fruttuosità dell’esecuzione per la soddisfazione del creditore;
iii) l’interesse del debitore a non subire un’ingiusta esecuzione.
Il Giudice dell’Esecuzione in considerazione degli esiti degli esperimenti di vendita e dei ribassi del prezzo, deciderà se proseguire o meno la procedura.
Nel caso verifichi la sua infruttuosità, dopo aver sentito il parere delle parti, potrà emettere un’ordinanza con la quale dichiarare estinto il procedimento; invece, qualora dovesse ritenere che la vendita del bene possa ancora soddisfare i crediti e le spese, ordinerà l’effettuazione di ulteriori tentativi d’asta.
L’art. 164 bis disp. att. c.p.c. menziona due parametri da valutare:
- la circostanza che il bene non abbia generato interesse malgrado molteplici esperimenti di vendita e nonostante la pubblicità svolta ed il prezzo estremamente modesto;
- la considerazione che la prosecuzione dei tentativi di vendita non consentirebbe un soddisfacimento ragionevole delle pretese dei creditori.
La Corte di Cassazione ha precisato che “la peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ex art. 164 bis disp. att. c.p.c. ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell’andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dare luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire esclusivamente la copertura dei successivi costi di esecuzione” (Cass. Civ., sez. III, 10/06/2020, n. 11116).
È stato, inoltre, chiarito che “la relativa valutazione non deve avere luogo in modo espresso prima di ogni rifissazione, specie qualora il numero ne sia stato stabilito con l’ordinanza di vendita o altro provvedimento, ma una motivazione espressa è necessaria in caso di esplicita istanza di uno dei soggetti del processo oppure quando si verifichino o considerino fatti nuovi, soprattutto in relazione alle previsioni dell’ordinanza ai sensi dell’art. 569 c.p.c.” (cfr. Cass. cit.).
La valutazione che effettua il giudice dell’esecuzione è quella di evitare che proseguano procedure esecutive chiaramente inidonee a produrre un apprezzabile soddisfacimento dell’interesse dei creditori.
Prima di disporre la chiusura anticipata della procedura esecutiva il giudice dell’esecuzione dovrà però sperimentare tutte le potenzialità offerte dalla normativa per consentire una vendita del bene ad un prezzo che possa soddisfare, almeno in parte, le ragioni dei creditori (ad esempio potenziando le forme di pubblicità o emettendo l’ordine di liberazione del bene).
Inoltre, prima di disporre la chiusura anticipata della procedura, il giudice dovrà valutare l’opportunità di una rinnovazione della perizia di stima. Solo dopo che il giudice dell’esecuzione abbia svolto tali valutazioni, potrà disporre la chiusura anticipata della procedura esecutiva quando il bene sia invendibile; quando dall’aggiudicazione possa trarsi un prezzo utile solo ai costi della successiva vendita o agli oneri futuri dalla procedura; oppure qualora la vendita consenta di soddisfare i creditori, per sorte capitale ed interessi solo in misura minima.