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Autore: Avv. Alessandro Amato
Qualora la surrogazione di un creditore ipotecario sia invocata in un’esecuzione immobiliare con intervento successivo alla vendita del bene ipotecato, il surrogante partecipa alla distribuzione del ricavato in virtù del diritto di prelazione già spettante al surrogato ipotecario, senza necessità di annotare il cambiamento della titolarità del credito.
La questione solleva un particolare interesse e cattura l’attenzione in modo significativo.
La garanzia ipotecaria si trasferisce sull’importo ottenuto dalla vendita del bene ipotecato.
La surrogazione comporta la sostituzione di un soggetto o entità con un’altra in una pretesa o diritto legale. In questo contesto, significa che un nuovo creditore sostituisce il creditore ipotecario, mantenendo il diritto a essere pagato con il ricavato della vendita dell’immobile dato in garanzia.
Per capire meglio questo concetto, consideriamo un esempio ipotetico.
Mevia ha ottenuto un mutuo da una banca, utilizzando la sua casa come garanzia. La banca ha quindi iscritto un’ipoteca volontaria sull’immobile.
Tuttavia, Mevia non riesce a ripagare il mutuo, e la banca avvia un’esecuzione immobiliare.
Nel frattempo, Caio, un altro creditore (o garante), si offre di assumere il debito.
Caio, il nuovo creditore, paga il debito alla banca e si sostituisce ad essa come creditore ipotecario, acquisendo gli stessi diritti della banca, tra cui il diritto a ricevere il pagamento prioritario con il ricavato della vendita della casa di Mevia.
In particolare, Caio acquisisce lo stesso grado del creditore ipotecario, cioè lo stesso livello di preferenza nel ricevere il pagamento dal ricavato della vendita.
La Cassazione ha stabilito che “la garanzia ipotecaria si trasferisce sul prezzo ottenuto dalla vendita dell’immobile originariamente ipotecato. Se la surrogazione di un creditore ipotecario viene fatta valere nel processo esecutivo dopo la vendita del bene ipotecato e l’emissione del decreto di trasferimento, il creditore surrogato partecipa alla distribuzione della somma ricavata con il diritto di prelazione già spettante all’originario creditore ipotecario, senza necessità di annotazione della vicenda modificativa.” (Cass., Sez. III, sentenza n. 6082 del 26/03/2015).
In base agli artt. 2808, 2843 e 2878 c.c., n. 7, la surroga è sufficiente a trasmettere al surrogante il diritto dell’originario creditore ipotecario di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Per l’applicazione dell’art. 2843 c.c. è necessaria l’esistenza dell’ipoteca sul bene e della relativa iscrizione; “estinta la prima, ai sensi dell’art. 2878 c.c., n. 7, e cancellata la seconda, in seguito all’ordine di cancellazione dell’art. 586 c.p.c., non c’è spazio per discutere sulla necessità dell’annotazione ai sensi dell’art. 2843 c.c.” (Cass. Cit.)
Dopo la vendita e la disponibilità del ricavato, l’annotazione ex art. 2843 c.c. non è necessaria per garantire al surrogante il medesimo grado ipotecario del credito dell’originario creditore, essendo venuta meno l’efficacia dell’ipoteca per la vendita del bene e la trascrizione del decreto di trasferimento.
La cessazione dell’ipoteca per le vicende di cui all’art. 2847 c.c. è equiparabile alla vendita del bene, poiché con la vendita il bene si trasferisce libero da gravami.
La surrogazione è quindi sufficiente per il creditore surrogato per essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Nella distribuzione della somma ricavata dall’esecuzione non si considerano le ipoteche, anche se giudiziali, iscritte dopo il pignoramento (art. 2916 c.c.).
La Cassazione ha ulteriormente chiarito: “Il diverso contesto normativo introdotto dall’art. 2843 del codice civile, privo delle previsioni simmetriche dell’art. 2916 del codice civile, indica che nel caso di trasferimento della prelazione, l’annotazione non serve a costituire una nuova garanzia, ma più limitatamente, a identificare il titolare, facilitando la sua individuazione da parte di terzi e risolvendo eventuali conflitti tra molteplici cessionari”. Inoltre, aggiunge: “Coordinando la diversa estensione logica derivante dalle disposizioni richiamate, si può distinguere tra la disciplina generale della circolazione del diritto reale di garanzia, a cui si accede tramite la prelazione, e la posizione prevalente del cessionario del credito garantito da ipoteca opponibile alla procedura perché anteriore al pignoramento, nella distribuzione del ricavato” (Cass. n. 5508/2021).
L’ipoteca già esistente e registrata non peggiora la posizione degli altri creditori, poiché per loro è irrilevante se a essere soddisfatto in via privilegiata sia il creditore ipotecario originario o il sostituto.
Considerando diversamente, ovvero trattando il surrogante come un mero chirografario in assenza dell’annotazione ai sensi dell’art. 2843 c.c., si creerebbe un ingiustificato vantaggio per gli altri creditori (l’annotazione, ai fini della distribuzione, ha una funzione dichiarativa e non costitutiva).
Da ciò si deduce che la mancata ottemperanza alla formalità di cui all’art. 2843 c.c. non può impedire la prelazione del credito vantato dal creditore (cfr. Trib. Palermo, 7/12/2021, Dott.ssa Valentina Imperiali).